2020년 종합부동산세가 확정되어 고지서가 발송되면서 그야말로 난리가 났다. 경제지와 보수언론에서는 '종부세 폭탄론'을 연일 쓰며 종부세가 과도하다고 주장하고 있다. 종부세 둘러싼 궁금증, 그리고 사실관계를 정리하고자 한다.
1. 국세청이 2020년도 종부세 고지 내용을 공개했다. 누가 얼마나 내는가.
종합부동산세란 매년 6월 1일 과세기준일 현재 공시가격합계액이 과세기준금액을 초과하는 경우 매기는 세금이다. 주택의 경우 주택공시가격 6억원, 1세대 1주택자의 경우 9억원이상이면 종부세 고지서가 발부된다. 공시가격과 실거래가격에 차이가 있기 때문에 공시가격 9억원 아파트의 경우 실거래가 14억원 정도로 보면 된다. 한마디로 14억 이상 아파트를 보유한 사람이 종부세 과세대상이라는 뜻이다.
올해는 66만7천명에게 1조8148억원 고지됐다. 대상자가 작년(52만명)보다 14만7천명(28.3%) 늘어났고 세액은 5450억원(42.9%) 증가했다. 종부세 대상자는 전 국민의 1.3% 수준이다. 하지만 가구수 비중으로 하면 3.25%(2018년 기준 2050만 가구)다. 한 가구에 한 명만 종부세를 내기 때문에 가구수로 계산하는 것이 더 현실적이다. 종부세 대상자는 매년 증가중이다. 2018년에 39만명, 2019년에는 52만명이었다. 올해 수도권과 광역시 일부 지역의 집값이 급등하면서 종부세 대상자가 크게 늘었다.
2. '종부세 폭탄', '세금폭탄' 표현은 일리가 있는가.
지난 23일 종부세 고지서가 날아오면서 언론에서는 <강남아파트 가진 1억 연봉 직장인… 5년 뒤, 연봉 절반은 보유세 낸다> (아시아경제) <눈앞 깜깜한 종부세 고지서.. “연봉 토할 판”> (머니투데이) <'종부세 고지서' 폭탄 날아왔다…"집 두채 가졌는데 7배 뛰어"> (중앙일보) 등 기사를 쏟아냈다. 기사에 적힌 내용은 모두 사실이다. 하지만 일반적이지 않은 사례들이 많다. 중앙일보가 '종부세가 7배 증가했다'며 제시한 사례는 지난해 종부세 10만원을 냈다가 올해 70만원을 낸 서울 양천구 목동에 거주하는 2주택자 얘기다. 물론 70만원도 적은 금액은 아니다. 하지만 7배 증가했다고 제목으로 뽑을 정도로 보편적인 사례인지는 살펴봐야 한다. 아시아경제 기사가 든 사례를 보면 , 서울 강남구 래미안대치팰리스 84㎡ 종부세가 올해 907만원인데 5년뒤에는 4632만원이 된다. 물론 이는 사실이지만 실거래가격이 30억원에 달하며 전세만 20억원이 넘었다. 한국에서도 초고가인 아파트중 하나인데, 이를 일반화하는 것이 맞느냐는 의문이 들 수밖에 없다.
기획재정부 자료에 따르면 공시지가 20억원 주택의 종부세는 올해 568만원, 내년에는 1487만원이다. 30억원 주택의 올해 종부세는 1467만원 50억원 주택 올해 종부세는 4253억원이다. 물론 적은 금액은 아니다. 내년에는 더 오른다. 하지만 이런 특수한 경우를 들고와서 보편적인 것처럼 기사를 작성하는 것이 맞는지 의문이다 .
언론들이 수년 후 종부세에 가정에 가정을 더하면서 기사를 쏟아내자 정부에서 적극적으로 홍보에 나섰다. 한정애 민주당 정책위의장은 26일 자신의 페이스북에 “고가 주택 보유에 대해 과세하는 주택분 종합부동산세 고지대상자는 전 국민의 1.3% 수준인 66만7000명”이라며 “2주택 이상인 다주택자 37만6000명이 전체 고지세액의 82%인 1조4960억원을 부담한다”고 올렸다. 기획재정부에서도 “2주택 이상 다주택자가 전체 세액 82% 부담" "100만원 이하 납부자가 전체 과세인원의 65%를 차지" 등을 적극적으로 알리고 있다.
특히 주택을 장기 보유한 고령자는 최대 70% 세액공제하기 때문에 실제 납부해야할 종부세 금액이 줄어든다. 16억 주택의 종부세는 271만원인데 15년 보유한 70대는 81만원으로 줄어든다. 올해 1주택자의 장기보유 공제율은 보유 기간 ▲5∼10년에 20%, ▲10∼15년에 40%, ▲15년 이상에 50%를 각각 적용한다. 고령자 공제는 ▲60∼65세 10% ▲65∼70세 20% ▲70세 이상 30%가 적용된다. 두 공제는 합산할 수 있으며 최대 공제율은 70%다.
종부세가 과하다는 여론도 있지만 서민이 부자 걱정해야 되겠냐는 여론도 많다. 국민일보 <“24억 집주인, 종부세 폭탄에 이사? 기사 읽다 열받았다”>기사는 종부세 폭탄론에 불편해하는 30대의 이야기를 담았다. 언론에서 종부세를 가지고 난리를 치지만 실제 피라미드의 꼭대기에 있는 사람들 얘기라는 것이다. 종부세 한번 내봤으면 좋겠다는 의견도 담겼다.
3. 종부세 대상자와 금액은 왜 이렇게 늘어났을까.
첫 번째 이유는 당연히 집값 급등 때문이다. 올 한해 서울 대부분 지역 집값은 1억원에서 3억 이상 급등했다. 과거에는 종부세 대상 주택이 거의 서울 강남에 국한됐는데 이제는 소위 마용성(마포·용산·성동) 등 강북지역 아파트 상당수가 종부세를 내게됐다.
두 번째는 공시가격 조정. 국토교통부는 2019년말 부동산 공시가격부터 선정 방식과 절차 등을 전면 개선해 현실화율을 높이고 형평성을 강화할 방침을 밝힌 바 있다. 가격이 급등했거나 현실화율이 낮은 부동산에 대한 공시가격을 상향조정하겠다는 방침이었다. 이로 인해 실거래가와 차이가 나는 일부 지역 아파트의 공시가격이 인상됐다.
다만 정부가 올해 11월 3일 발표한 공시가격 현실화 계획은 올해 종부세와는 상관이 없다. 정부는 9억원 미만 아파트는 2030년까지, 15억원이상 아파트는 2025년까지 공시가격 시세 반영률을 90%까지 올린다는 계획. 올해 토지는 65.5%, 단독주택 53.6%, 공동주택 69% 적용중. 공시가격이 종류마다 들쑥날쑥하고, 시세와도 차이가 많이 나는데 이를 균일하게 한다는 방침이다.
세 번째는 공정시장가액비율 조정. 공시가격에서 할인을 적용해 최종 결정하는 과세표준 기준율을 말한다. 공정시장가액비율은 2009년 종부세 부담 완화를 위해 도입됐다. 2018년까지 80%. 2019년 85%에서 올해 90%로. 내년에는 95%로 오르고 2022년에는 100% 적용한다. 정부는 공정시장가액비율이 낮은 것이 공정과세를 저해하고 오히려 부자들에게 할인을 해준다고 판단해 그 요율을 높이겠다는 방침이다.
예를 들어 공시가격의 시가 현실화율이 60%, 공정시장가액비율이 80%라고 하면 60% X 80% = 48%다. 거칠게 얘기하면 원래 내야할 세금의 48%에 대해서만 세금을 내고 있다는 의미다. 올해 요율에 대입해보면 아파트 공시지가반영률 0.69에 공정시장가액비율 0.9을 곱하면 0.62가 나온다. 20억원 아파트에 0.62를 곱하면 실제로는 12억4000만원에 대해서만 세금을 내고 있다는 의미다. 물론 구간별로 적용되는 종부세율이 다르기 때문에 이렇게 계산이 단순하지는 않다. 중요한 것은 원래 내야하는 세금에 할인을 받았는데 그 할인이 점차 사라지고 있다는 거다.
4. 부작용이 있는 것은 사실 아닌가?
부자들만의 세금이라고 하기엔 점차 그 대상이 늘고 있는 것이 문제다. 앞으로 조세저항이 만만치 않을 것임을 알 수 있다. 일단 공시지가를 현실화하면 집값이 상승하지 않더라도 종부세 대상이 늘어날 것이고, 공정시장가액비율이 내후년 100% 적용되면 금액도 늘어날 것이다. 집값은 이미 상당히 뛰어서 당장 더 뛸 것으로 보이지는 않지만 속단하기는 이르다.
집이 있는 사람 입장에선 집값 상승으로 자산이 늘어난 것은 좋지만, 당장 현금으로 내는 세금 부담이 만만치 않은 것도 사실이다. 특히 고가 주택 2채를 가지고 있으면 상당히 부담되는 것은 사실이다.
더 큰 문제는 종부세 인상 이후 다주택자 집주인이 그 부담을 세입자에게 전가하는 것이다. 전세보다는 월세를 선호할 것이고, 월세 역시 인상될 가능성이 높다.
5. 임대사업자는 종부세를 안낸다며?
문재인 정부 초기 민간임대사업 활성화 정책을 펴면서 임대사업자가 3배 가량 증가했다. 2016년 6만여명이었던 서울지역 임대사업자수는 2020년 6월 기준 17만명으로 급증한 것이다. 전국으로 봐도 2016년 17만1223명이던 사업자 수는 2017년 23만여 명, 2018년 39만여 명, 2019년 45만명, 2020년 6월에는 49만여 명에 달했다. 전국의 임대주택 수도 55만채에서 147만채로 증가했다.
정부는 2017년부터 임대사업자로 등록하는 사업자에게 취득세와 재산세 감면혜택 일몰기한을 2021년까지 연장하는 혜택을 줬다. 8년 이상 장기임대주택은 다주택자 양도세 중과 대상에서 배제하고 장기보유특별공제 70% 적용했고 종부세를 합산과제 않는 혜택을 줬다. 건강보험료도 덜내는 혜택이 있었다. 임대소득 노출을 꺼리던 다주택자 개인들이 대거 임대사업자 등록을 했고, 특히 종부세 합산과세를 안한다는 소식에 갭투자자들이 집을 사기 시작하면 집값이 급등하는 부작용이 발생했다.
부동산이 급등하자 정부는 올해 7월에 발표된 7.10 부동산 대책에서 임대사업자에 대한 혜택을 없애기로 했다. 그러자 이미 정부 방침에 따라 임대사업을 하게 된 다주택자들이 강한 불만을 제기했다. 그러자 기획재정부는 8월 7일 '민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치'를 발표했다. 정부가 기존 민간 임대사업자에 대한 종합부동산세 합산 배제 혜택을 유지하기로 결정한 것이다. ‘7·10 부동산 대책’에 따라 단기 임대(4년)와 아파트 장기매입 임대(8년) 제도가 폐지되는데, 임대사업자들의 반발이 커지자 후속 대응에 나선 것이다.
하지만 이미 되돌릴 수 없을 정도로 다주택자가 급증했고 집갑도 폭등했다. 국토교통부 자료에 따르면 임대주택 보유 1위는 서초구에 사는 59세로 753채를 보유했다. 전국 임대주택 등록 상위에 속한 임대사업자 30명이 갖고 있는 주택 수는 총 1만1836채, 평균 394.5채다. 또 주택보유 수 최상위 1%에 속한 임대사업자 4794명은 전체 등록 임대주택의 17.4%인 25만3121채를 보유하고 있다. 주택보유 상위 10%에 속한 사업자 4만4756명은 전체 임대주택의 51.1%인 74만4563채를 보유하고있다.
이들은 자신이 사는 집을 제외하고 임대사업으로 등록한 집에 대해서는 종부세를 내지 않는다. 오마이뉴스는 <수백채 다주택자 '0원'...깜짝놀랄 종부세의 진실>이란 기사를 통해 이런 내용을 최근 알렸다. 정부의 거대한 삽질로 종부세 공평과세에 구멍이 있는 것은 사실이다. 하지만 지금 임대사업자에게 종부세를 합산과세 할 경우 정부가 각종 소송에 시달릴 수밖에 없다.
6. 앞으로 종부세는 어떻게 될까?
내년에는 종부세 부담이 더 커진다. 1주택자 및 조정대상지역 외 2주택자의 종부세율은 올해 0.5~2.7%에서 내년 0.6~3%로, 0.1~0.3%포인트 상승한다. 조정대상지역 2주택자와 3주택자 이상은 올해 0.6~3.2%에서 내년 1.2~6%로 0.6~2.8%포인트 오른다. 다주택자에 대한 종부세가 살벌하게 오르는 것은 사실이다. 법인이 소유한 주택의 종부세율은 내년부터 1주택 및 조정대상지역 외 2주택 보유는 3%, 조정대상지역 2주택 이상은 6%의 세율이 적용된다.
대신 1세대 1주택자 세액공제는 확대된다. 고령자 공제율은 60~65살은 현행 10%에서 20%로, 65~70살은 20%에서 30%로, 70살 이상은 30%에서 40%로 늘어난다. 공제한도도 올해 70%에서 내년엔 80%로 상향된다. 앞서 언급했듯이 공정시장가액비율은 올해 90%에서 내년 95%로 상승된다. 내후년부터 100% 적용한다.
정부의 신호는 명확하다. 고가 다주택자는 빨리 집을 팔라는 거다. 다주택자의 종부세 부담은 상당하다. 하지만 정부가 다주택자를 범죄자처럼 대한다는 반발 여론도 만만치 않다. 집을 사라고 할 때는 언제고 이제와서 이런 식으로 징벌적 과세를 하느냐는 거다.
7. 종부세에 못 이겨서 매물이 쏟아질까?
11월 24일 한국은행이 발표한 11월 소비자동향조사 결과에 따르면 주택가격전망 소비자동향지수는 130으로 2013년 1월 집계이해 가장 높은 수치 기록했다. 지난달과 비교해도 8포인트가 오른 것이다. 소비자동향지수가 100 보다 큰 것은 긍정적 대답이 많다는 의미다. 쉽게 얘기하면 앞으로 집값이 오르리라고 생각한 사람이 역대급으로 많다는 의미다. 집값이 오를 것으로 예상되면 당연히 집을 내놓기보다는 보유하려고 할 것이다. 세금이 오르더라도 버틸 수 있는 사람은 버틸 것이고 못 버티는 사람은 억울해하며 팔 것이다. 그리고 세금폭탄론에 동조를 할 것이다.
임대사업자의 주택 물량이 쏟아질지도 지켜봐야 한다. 지난 7월 정부가 임대사업자에 대한 혜택을 없애면서 도시형생활주택 등록 5년이 지나면 임대사업자 등록이 자동말소된다. 이들 임대사업자는 모두 다주택자가 되어 보유한 집에 대해 합산과세 대상이 된다. 이럴 경우 상당한 금액의 종부세를 내게 될 것이다. 다음 정부에서는 상당한 물량의 집이 쏟아질 가능성이 있다. 다만 이는 현재의 부동산정책 기조가 유지될 때 가능한 시나리오다. 세금폭탄론에 따른 민심이반을 못버티고 정부가 정책을 선회하기를 기다리는 사람이 적지 않다. 한국의 부동산 정책은 정권따라 춤을 줬다. 가능성을 배제할 수 없다.
9. 내년 보궐선거와 내후년 대선에 영향을 미칠까?
노무현 정부때 '종부세 폭탄론'에 치명상을 입어 2006년 지방선거를 비롯해 각종 선거에서 연전연패했다. 지금도 상황은 유사하다. 반면 민주당 지지자들에겐 학습효과가 생겼다. 예전처럼 종부세 폭탄론에 쉽게 동조하지 않고 있다. 하지만 종부세를 내기 시작하면 확실히 불만이 생길 수밖에 없다. 노무현 정부때만큼은 아니지만 장기적으로는 상당히 민주당에 불리한 이슈가 될 것이다.
올해 안에 검찰 이슈가 마무리가 된다면 내년 재보궐 선거 아젠다는 부동산 문제가 될 것이다. 각종 여론조사를 보면 부산은 물론 서울 지역의 국민의힘 지지율이 민주당에 앞서거나 오차범위 내에서 엎치락뒤치락 하고 있다. 종부세 뿐 아니라 전세대란, 집값 급등 등 부동산 이슈가 여당에 유리할 것이 없다. 전세 대책을 내놓지만 호텔 전세만 주목을 받았다. 민주당에겐 매우 힘든 선거가 될 가능성이 높다.
