얼마전 임대인이 다가구주택에 갭투자하고 대출이자가 밀리자 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 부동산 거래 사고가 발생하고 있다는 뉴스가 보도된 바가 있다. 이러한 사고를 예방하려면 공인중개사는 중개 대상물을 확인하고, 실제권리 관계 또는 공시되지 않는 물건 권리에 관해 정확하게 설명하고 중개대상물확인설명서를 작성해야 한다. 또 임차인은 계약 체결 전 임대인에게 선순위 임차보증금과 임차 기간 자료를 요청하는 등 피해 예방을 위해 꼼꼼하게 확인 절차를 거쳐야 한다.
그렇다면 실제 부동산 중개사고가 일어나는 유형과 사례 등을 법원 판례를 중심으로 알아보고 매수인이나 임차인이 유념해야 하는 점들에 대해 알아보고자 한다.
1. 공인중개사의 확인·설명 의무
공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하면, 개업공인중개사는 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계 등을 확인하여 이를 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 그 확인·설명을 위하여 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때에는 위 확인·설명사항을 같은 법 시행규칙 제16조가 정한 서식에 따른 중개대상물확인·설명서에 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 하며, 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고 위 중개대상물확인·설명서에 그 사실을 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 한다(대법원 2011다63857 판결).
2. 거래 당사자가 부동산 계약시 유의해야할 사항(판례를 중심으로)
가. 담보신탁된 부동산에 대한 설명·확인을 들어야(서울중앙지법 2012가합78165 판결)
중개업자는 담보신탁된 호실(부동산)에 관한 임대차계약을 중개할 때 임차의뢰인에게 신탁 원부를 제시하면서 법적 효과를 설명해야 한다. 이씨 등 공인중개사가 임대차계약 체결을 중개하면서 해당 부동산이 담보신탁대상인 것 등을 충분히 설명하지 않아 백씨 등 임차인들이 전입신고와 확정일자 요건을 갖추기만 하면 임차목적물에 관한 우선변제권과 대항력이 있는 임차권을 취득하는 것으로 잘못 알게 됐다. 다만 거래당사자 본인도 부담하는 거래관계에 관한 조사·확인 책임에서 벗어나는 것은 아니다(임차인의 과실 30~50%까지 인정).
나. 다가구주택에 다른 소액임차인이 존재하는지 여부 확인해야(대구지법 2013가단5241 판결)
B씨는 A씨의 부동산 임차를 중개하면서 해당 건물에 다른 소액임차인이 거주하거나 앞으로 거주할 가능성에 대해 아무런 설명을 하지 않았고 장차 있을 수 있는 경매절차에서 A씨가 다수의 소액임차인들로 인해 제대로 배당받지 못할 가능성에 대해서도 설명하지 않았다(공인중개사 과실 20%만 인정).
다. 다가구주택 세대수, 선순위 임차인을 정확히 확인해야(서울중앙지법 2015가단93144 판결)
공인중개사는 중개대상물의 권리관계를 설명하는데 그쳐서는 안 되고 다가구주택의 또 다른 임차인들의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등 자료를 확인한 후 임차의뢰인에게 자료를 제시해야 할 의무가 있다(임차인 60%의 책임인정).
라. 현관문에 적힌 호수와 부동산등기부 등의 호수 동일여부 확인해야(서울중앙지법 2015가단5003368 판결)
B씨는 임대차계약을 중개하면서 건축물대장과 부동산등기부 상의 표시(302호)와 현관 등에 부착된 현황상 표시(303호)가 다름에도 이를 간과한 채 임대차계약서상 임대차 목적물의 표시를 '303호'로 기재해 중개업자의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 있다(임차인의 책임 60% 인정).
마. 부채비율 높은 깡통주택임을 확인해야(서울중앙지법 2014가합9170 판결)
부동산중개사 C씨가 부동산 임대차 계약을 부추겼더라도, 임차인들도 당시 선순위 근저당권이나 다른 임차권 등의 존재를 알고 계약 종료시에 보증금을 반환받을 수 있을지 여부가 불확실하다는 점을 알고 있었으므로 최종 판단 책임은 임차인이 부담해야 한다(임차인 100% 책임).
바. 소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금액 설명의무는 없음(서울중앙지법 2014나43488 판결)
B씨가 A씨에게 해당 지역에서 임차계약을 체결할 때 소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금이 얼마인지 적극적으로 설명할 의무가 없다. 문제의 부동산에는 선순위 근저당권이 설정돼 있었는데, 이런 부동산이 경매에 넘어가면 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수도 있다는 점은 명백하기 때문에 중개업자가 특별히 설명할 사항이 아니다(임차인 100% 책임).
사. 매수인은 기존 임차인의 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구 가능성 확인해야(대구지법 2014가합202855 판결)
조씨는 특별히 요양병원 설립이라는 매매 목적을 언급하며 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현을 했으므로 유씨는 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 중개대상물 확인설명서에 적어야 했는데도 이를 소홀히 했으므로 조씨가 입은 손해를 배상할 의무가 있다(매수인 40% 책임).
아. 거래사실 확인 없는 계약서 작성은 불가(서울중앙지법 2015가단141968 판결)
공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성·교부해야 하고 중개대상물을 확인한 후 거래계약서를 작성해야 할 주의의무를 부담한다.
자. 아파트 북동향 등인 경우 남향이 아닌 점 확인(서울중앙지방법원 2015가단5288886 판결)
공인중개사는 이씨에게 아파트 방향을 잘못 설명했거나 중개대상물 확인 설명서에 관련 사항을 잘못 기재한 과실이 있다. 이씨가 매매계약 체결 전 동일한 단지 내 아파트에 살고 있었고, 계약 체결전 아파트를 방문했을 때 남향이 아니란 사실을 미리 알 수 있었던 사정이 있었다(임차인 40% 책임 인정).
차. 매수인은 취득세 등 세무정보 확인해야(서울중앙지법 2015가단134106 판결)
A씨 부부가 구입한 전원주택은 중과세 대상인 고급주택으로 매매대금의 약 13%를 취득세 등으로 부담해야 하는데도 B씨는 중개대상물확인·설명서에 '취득시 부담할 조세의 종류·세율'을 잘못 기재해 세율에 대한 확인·설명의무를 위반했다. 다만 B씨가 세율을 잘못 설명해 A씨 부부가 매수여부를 결정할 수 있는 기회와 고액의 세금을 납부해야 함을 이유로 추가협상을 할 수 있는 기회를 상실한 점 등은 인정된다(위자료 500만원 인정).
3. 임대인의 조세채권 납부일인 법정기일이 임차인의 대항력 및 우선변제일보다 앞서서 임대차보증금을 날린 사건
가. A, B, C 임차인들은 각 같은 임대인이 소유한 다세대 빌라에 임대차계약을 체결하였고 각 전입신고 및 확정일자를 받았다. 이미 설정된 근저당권설정등기를 감안하더라도 임대차보증금이 경매에서 배당가능할 정도로 안전하다고 생각하였다.
그런데 이후 위 3채의 다세대 빌라에 같은 임대인의 증여세 체납으로 인하여 위 각 다세대 빌라에 공통적으로 국세체납압류등기가 마쳐졌다(문제는 위 증여세의 납부일인 법정기일이 위 임차인들의 각 전입신고 및 확정일자 보다 앞서는 날짜였다는 것이다. 이를 ‘조세채권 우선의 원칙’이라고 한다).
이후 각 다세대 빌라가 이미 설정된 근저당권의 실행으로 임의경매가 진행되었으나, A, B, C 임차인들은 임대차보증금을 배당받지 못하여 이를 중개한 공인중개사들과 한국공인중개사협회, 보증보험 주식회사에 손해배상소송을 제기하였다.
나. 서울동부지방법원 2016가합100346 판결은 위 임차인들의 손해배상청구를 기각하였는데, “임대인의 미납국세 현황 등은 중개대상물과 직접적인 관련이 없는 주관적 사정으로서 확인·설명의무의 대상에 포함되지 않는 점 등을 종합하면 관련 공인중개사들에게 임대인의 미납 국세 현황 일반에 관하여 확인·설명해야할 의무가 있다고 보기는 어렵다.”는 이유에서 였다. 현행 법령에 의하면 경매대금에서 세입자의 보증금이 세금보다 확실히 앞서 변제되는 경우는 주택임대차보호법상 소액보증금에 해당할 때뿐이다.
다. 현재 세입자가 집주인의 국세체납액을 확인할 수 있도록 '미납국세 열람제도'가 운영되고 있다. 하지만 이를 위해서는 집주인의 서명과 신분증 사본 등 동의를 입증할 서류가 필요해 '을'의 처지인 세입자가 이용하기는 현실적으로 어렵다.
법원이 '등기부등본상 세금체납내용 공개'를 추진 중이지만 집주인이 세금을 밀렸는지 안 밀렸는지 확인하고자 세입자가 매번 등본을 떼어보기는 어려운데 세금은 수시로 부과되기 때문에 한계를 가진다. 표준 임대차계약서에 임대인 세금완납 증명서를 포함하는 등 근본적인 대책이 필요하다고 하여 국회에서 입법 논의가 있으나 수년째 표류 중이다. 현행법상으로는 해결할 방법이 없어 임차인의 운으로 돌려야 하는 안타까운 상황이다.
4. 기타
부동산 거래 당사자는 계약서 작성시, 중도금, 잔금 지급 시 등기사항증명서를 반드시 확인해야 한다. 각 시기 마다 매도인 또는 임대인의 행위 등으로 근저당권 등 불리한 권리가 후발적으로 설정될 수 있기 때문이다.
계약금 등 금액은 반드시 계약서상 명의자 계좌번호로 입금되어야 한다. 부득이하게 제3자 명의로 입금 요구하는 경우에는 계약서 특약란에 이러한 사실을 기재하여야 한다.
상가 임대차계약의 경우 해당 상가에서 임차인의 업종이 허가 등으로 가능한지 여부에 대해 불허가나 불가능시 계약을 무효로 한다는 사항을 계약서 등에 특약 사항으로 기재해야 한다.
